Verkoop onder btw-stelsel: pro’s en contra’s

22/10/2020

Koop je een bestaande woning, dan betaal je registratierechten. Doorgaans bedragen die 6%. Gaat het om een nieuwbouw, dan betaal je 21% btw. Dat scheelt dus een slok op de borrel. Maar is een verkoop onder btw-stelsel dan altijd nadeliger voor de koper? Neen, dat is niet zo. Een overzicht.

Sinds 2020 bedragen de registratierechten in Vlaanderen nog 6%. Mits een grondige energetische renovatie kan je daar nog 1% afdoen. Dat is dus een pak minder dan wanneer je btw moet betalen op een nieuwbouw (op de bouwgrond betaal je steeds 10% registratierechten). Voor de koper is een verkoop van vastgoed onder btw-stelsel dus meestal geen goede zaak. Voor de verkoper ligt dat soms anders. Als hij binnen een periode van 2 jaar het pand terug verkoopt, dan kan hij het btw-bedrag dat hij geïnvesteerd heeft in zijn woning recupereren. Die periode van twee jaar begint te lopen vanaf de eerste ingebruikname. Volgens de overheid is een pand dat grondig gerenoveerd is, trouwens ook een ‘nieuw’ pand. In dat geval kan de verkoper dus ook kiezen voor een verkoop onder btw-stelsel.

Btw-stelsel soms ook interessant voor de koper

In bepaalde gevallen hoeft een verkoop onder btw-stelsel voor de koper toch geen nadeel te zijn. Stel, je koopt samen met je partner een huis onder btw-stelsel. Na een jaar gaan jullie uit elkaar en willen jullie de woning verkopen. Je kan dan kiezen tussen verkoop onder btw-stelsel of met registratierechten. Opteren jullie voor het btw-stelsel, dan kunnen jullie ervoor zorgen dat de verkoopprijs lager ligt dan bij een verkoop met registratierechten, maar jullie toch evenveel (of zelfs meer) zelf krijgen. Dit kan dankzij het feit dat jullie het btw-bedrag dat jullie zelf eerst betaalden kunnen recupereren.

Voorbeeld
Jullie kopen een bouwgrond voor 100.000 euro (+ registratierechten) en bouwen er een huis op van 200.000 euro (+ btw).
Jullie betalen in totaal 352.000 euro:

• 100.000 euro voor de grond
• 10.000 euro aan registratierechten
• 200.000 euro voor het huis
• 42.000 euro aan btw 
  

Jullie gaan vervolgens scheiden en willen verkopen. Je wil 370.000 krijgen van de grond en het huis.

• Verkopen jullie met registratierechten, dan bedraagt de verkoopprijs 392.000 euro (370.000 euro + 6% registratierechten). Jullie krijgen dan 370.000 euro. 
• Verkopen jullie onder btw-stelsel, dan recupereren jullie sowieso 42.000 euro aan btw. Je kan dan de vraagprijs verlagen naar 328.000 euro (370.000-42.000). De koper betaalt dan in totaal 385.880 euro (328.000 + 10% registratierechten op de grond + 21% btw op het huis). Dat is dus meer dan 6.000 euro minder dan bij een verkoop met registratierechten, en toch krijgen jullie evenveel.

Opgelet, je kan enkel verkopen onder btw-stelsel als je tegelijk eigenaar van de grond en van het huis bent. Heb je hier vragen over, of stelt de verkoper je een ingewikkelde constructie voor? Neem dan zeker contact op met onze specialisten. Zij beantwoorden met plezier al je vragen.